El problema de la vivienda es algo global en España. En un país envejecido no existen apenas viviendas pensadas para personas de la tercera edad. Esto ocurre pese a la advertencia de diversos organismos internacionales de que España tendrá en el año 2050 una de las poblaciones más envejecidas de todo el mundo.
En el imaginario colectivo se piensa que las personas mayores ya han conseguido tener una vivienda estable y tener unos ahorros, solo por el hecho de ser mayores y haber trabajado durante toda su vida. Pero existe una realidad paralela bien distinta a este imaginario. Estos son los principales problemas a los que se suelen enfrentar muchas personas que sobrepasan los 65 años de edad:
- Personas que han finalizado su contrato de alquiler y no encuentran otra vivienda que se ajuste a su pensión, a sus bajos ingresos, incluso al edadismo existente en esta materia.
- Otra de las situaciones que se dan tiene que ver con personas que, aun teniendo una vivienda en propiedad, han rehipotecado su inmueble o han avalado a familiares con el objetivo de mantener la suya. Esto deriva, en muchas situaciones, a impagos, incluso desahucios, actualmente paralizados por el Gobierno.
- Viviendas con problemas de habitalidad o que no cuentan con los recursos suficientes para poder tener una vida digna.
En muchos casos las personas mayores se sienten maltratadas por la Administración Central cuando hay algún problema de vivienda y una alternativa que ha ganado enteros es la de acceder a una residencia.
A todo esto se le suma que España cuenta con un parque de vivienda pública que representa solo el 2,5% del total de viviendas, cifra inferior al promedio europeo. Esta limitada disponibilidad de vivienda social dificulta el acceso de las personas mayores a opciones de alquiler asequible.
El perfil de los adquisidores de vivienda séniors: dos extremos bien diferenciados
Desde Aiudo hemos querido entrevistar a expertos que trabajan en el mercado inmobiliario, con el objetivo de que nos ayuden a perfilar el perfil de comprador mayor e indagar sobre los problemas que encuentra este colectivo a la hora de adquirir una vivienda o un alquiler.
Daniel Molero es el dueño de la inmobiliaria Urbicom, y hemos tratado con él algunos puntos clave en este sentido. “En nuestra cartera de clientes, las personas mayores suponen un 2% de la demanda, y encontramos dos perfiles, que a su vez son extremos. Personas mayores con un nivel económico alto que, o bien pretenden adquirir una segunda vivienda, o bien buscan reposición. El otro perfil son personas mayores, pero económicamente débiles. En este caso suelen optar solamente al alquiler de un piso o de una habitación, y suelen ser personas separadas y sin hijos a su cargo“, explica Molero.
La vivienda de reposición no es otra cosa que un inmueble que sustituye al actual, con el objetivo de mejorar las condiciones de habitabilidad anteriores.
Por su parte, José Miguel Palanca, CEO RK de Palanca Fontestad, comenta que “normalmente un comprador o arrendatario mayor es alguien que aporta más confianza. Sobre todo, en el alquiler, puesto que lo normal es que sean mucho más responsables con la vivienda. En la venta, en realidad, el vendedor valora cosas como el precio y el plazo de la firma“.
¿Qué criterios buscan las personas mayores a la hora de adquirir una vivienda?
De acuerdo con la experiencia de la inmobiliaria Urbicom, los criterios que suelen buscar las personas mayores a la hora de decantarse por la compra de una vivienda o alquiler son: que la zona sea tranquila y la accesibilidad de la misma.
Es decir, que no existan barreras arquitectónicas en la vivienda, con accesos sencillos y “por supuesto con ascensor“, recalca Molero. Del mismo modo, estas personas buscan la cercanía con un ambulatorio y con el transporte público.
¿Adquirir una vivienda o carrera de obstáculos?
En consonancia con la mayor longevidad y la mayor autonomía, las personas prefieren vivir de forma autónoma en su propia vivienda hasta edades muy avanzadas, y si pueden, hasta el momento de su muerte. Ahora bien, por el camino se encuentran muchas trabas.
La financiación se alza como el principal obstáculo a la hora de la adquisición de viviendas por parte de personas mayores. “A partir de 65-70 años suele ser la edad límite en la que un banco suele conceder un préstamo con garantía hipotecaria y, en el caso de concederse, las condiciones de devolución son mucho más exigentes que para un comprador de mediana edad o joven“, apunta Daniel Molero, dueño de Urbicom.
A esta situación hay que sumarle una serie de problemas añadidos a la vivienda y que pueden ser un factor diferencial a la hora de adquirir un inmueble. Tienen que ver con problemas de accesibilidad, la ausencia de calefacción u otros métodos de calentamiento de la vivienda, ausencia de ascensor, hacinamiento o exceso de personas que conviven en un mismo espacio, mal estado del edificio o la ausencia de agua corriente y sistemas de evacuación de aguas residuales, entre otros.
El edadismo también puede manifestarse en esta temática, pues algunas aseguradoras y prestamistas pueden aplicar políticas que dificultan el acceso a financiamiento o seguros hipotecarios.
En este sentido, José Miguel, de la Inmobiliaria Palanca Fontestad, recalca esta idea última como factor diferencial. “El impacto de la edad, lógicamente, es negativo. Puesto que los bancos pueden dar un plazo de hipoteca que no debe superar los 70 años. Por tanto, cuanto más cerca estés de esa edad, mas corto es el plazo de hipoteca y más alta la cuota a pagar“, comenta.
La complejidad burocrática también se convierte en una barrera de adquisición de la vivienda, ya sea de alquiler o en venta. Los trámites pueden ser complicados, y si la persona mayor no tiene asesoría adecuada, puede resultar un proceso difícil de gestionar.
Por último, Molero apunta que otro de los factores clave que influyen en el proceso de compra o alquiler de una vivienda por parte de personas mayores es el miedo al endeudamiento. “Muchas personas mayores prefieren evitar deudas a largo plazo y pueden dudar en comprometer sus ahorros en una compra importante“, apunta.
Suspenso en la accesibilidad a la vivienda
La accesibilidad en las viviendas es otro de los puntos capitales de las promotoras y constructoras que apuestan por nuevos proyectos.
Desde diciembre de 2017, la legislación española exige la adaptación de espacios para garantizar la accesibilidad universal. Las características esenciales de una vivienda accesible incluyen:
- Puertas principales con un ancho mínimo de 80 cm.
- Pasillos de al menos 90 cm de ancho.
- Instalación de rampas, ascensores o plataformas salvaescaleras.
- Suelos antideslizantes y sin obstáculos.
- Mobiliario y enchufes a una altura accesible.
- Baños adaptados con espacio suficiente y equipados con barras de apoyo y asientos adecuados.
Para demostrar que una vivienda es apta para una persona existe el certificado de accesibilidad, que es un documento que certifica que un edificio de uso público o privado cumple verdaderamente con las condiciones necesarias para facilitar el acceso y uso sin discriminación a personas con movilidad reducida.
Este certificado suele solicitarse cuando se tramita una subvención para la rehabilitación de un espacio o cuando se realizan obras significativas en beneficio de la accesibilidad.
Según datos oficiales, en España existen aproximadamente 26 millones de viviendas, de las cuales solo el 0,6% (unas 154.800) son accesibles para personas mayores o con movilidad reducida.
Esto implica que 1,8 millones de personas dependen de ayuda externa para salir de sus hogares, y se estima que alrededor de 100.000 personas no pueden salir nunca de sus casas sin asistencia adicional.
Además, más de 1 de cada 3 hogares españoles se encuentran en edificios considerados “poco o nada” accesibles, lo que afecta a aproximadamente 6,45 millones de viviendas.
Solo el 20,8% de las viviendas están preparadas para las condiciones propias del envejecimiento.
Estos datos reflejan una significativa carencia de viviendas adaptadas en comparación con el total disponible en el territorio español, lo que subraya la necesidad de impulsar políticas públicas y privadas que fomenten la accesibilidad universal en el parque inmobiliario.
Diego, atrapado en la búsqueda de una vivienda a los 83 años
Diego es un señor de 83 años que, por cuestiones familiares, tiene que dejar el piso en el que se encuentra. Su idea es mudarse a otra vivienda, de alquiler porque no tiene otra opción dice, con su pareja. Pero el proceso está siendo de todo menos sencillo y cómodo.
Diego es otro de los casos de jubilados que con una pensión digna no encuentra acomodo en una vivienda adaptada a sus necesidades.
En su opinión, la vivienda es cada vez “menos asequible para un pensionista medio” y, para más inri, las inmobiliarias le tienen a su edad menos en cuenta.
Con una pensión que apenas sobrepasa los 1500 euros menusales, Diego tiene que hacerse cargo muchos gastos en el hogar. La madre de su hijo, con una incapacidad reconocida, depende económicamente de él, además contar con los gastos fijos propios del hijo, ahora en situación de desempleo.
Dice que su propósito es poder alquilarse un piso o habitación en el que pueda disponer de mayor libertad en el hogar, pero que no encuentra algo que se ajuste a él en todos los sentidos.
Mientras tanto, Diego presencia con desasosiego cómo los jóvenes tienen dificultades reales para emanciparse a todos los efectos. “No puede ser que un alquiler cueste casi el 100% de un salario, eso es inaudito”, comenta este señor mayor.
Carlos, otro jubilado que mira con miedo el mercado inmobiliario
Carlos es un vecino de la zona de Arrancapins, València. Ya jubilado, su día a día pasa muchas veces por disfrutar de su tiempo libre y de su perro, un border collie que siempre quiere estar en la calle.
Para Carlos, la clave radica en que el propietario quiere un cobro asegurado. Y con los jubilados, por lo general, esta situación está solventada.
Ahora bien, hay muchas personas jubiladas, como es su caso, que tienen una pensión de unos 1500 euros mensuales. El principal miedo de este vecino de este céntrico barrio de la capital del Turia es que la vivienda en la que está habitando actualmente deje de ser todo lo accesible que desea y se vea obligado a mudarse a otra vivienda, teniendo en cuenta la clara tendencia ascendente del precio del alquiler.
“Me quita el sueño no encontrar una vivienda en la que tenga supermercados próximos y buenas comunicaciones, porque estoy yendo todas las semanas prácticamente al médico“, comenta este vecino.
“Además, tengo la sensación de que las inmobiliarias tienen menos oferta de pisos en alquiler que antes, porque las leyes que se han aprobado desde la pandemia hasta hoy han prohibido los desahucios, han incorporado normativas enfocadas en las personas vulnerables y otra serie de trabas que hacen que los propietarios no alquilen tan a la ligera”, añade Carlos.
Ayudas para el alquiler y compra de viviendas para personas mayores de 65 años
Pero no todo es tan oscuro para Diego y miles de personas mayores que se encuentran en la misma dicotomía. En España, las personas mayores de 65 pueden acceder a varias ayudas y beneficios que facilitan la compra o el alquiler de una vivienda.
Del mismo modo, también se puede acceder a medidas que propician la adaptación del hogar para mejorar la accesibilidad y seguridad. Estas son algunas de las ayudas disponibles:
- Plan Estatal de Vivienda 2022-2025: una de las ayudas más interesantes para este sector de la población incluye la posibilidad de acceder a subvenciones que pueden cubrir hasta el 50% del alquiler para personas mayores de 65 años con ingresos bajos, lo que permite liberar recursos para la compra o mejora de su vivienda.
- Ayudas para pensionistas y jubilados sin vivienda: las personas mayores de 65 años que no dispongan de una vivienda en propiedad y estén viviendo de alquiler también pueden acceder a diferentes subvenciones. Por ejemplo, aquellos que perciben una pensión no contributiva pueden solicitar una ayuda económica de hasta 525 euros mensuales para cubrir el alquiler.
Esta ayuda no es excluyente a la pensión y está destinada a garantizar que las personas mayores puedan vivir en una vivienda digna sin que el costo del alquiler suponga una carga económica excesiva.
- Código de Buenas Prácticas Hipotecarias: esta iniciativa, que se ha renovado recientemente, también contempla una serie de beneficios para las personas mayores que ya tienen una hipoteca. Con el objetivo de aliviar las cargas financieras, se incluye la prohición del cobro de comisiones a personas que superen los 65 años. Además, los beneficiarios pueden solicitar la congelación del tipo de interés de su préstamo durante 12 meses para evitar incrementos en la cuota mensual.
- Deducciones fiscales y bonificaciones: la exención fiscal es otro de los beneficios a los que pueden acceder las personas mayores de 65 años que quieran vender su vivienda habitual.
Dicho de otra manera, si una persona mayor quisiera vender su vivienda para comprar otra, está exenta de pagar impuestos sobre la plusvalía que genere la venta, lo que facilita la adquisición de una nueva propiedad sin asumir cargas fiscales adicionales.
Se trata de una de las medidas que mejor aceptación ha tenido puesto que, en muchos casos, las personas mayores desean mudarse a otra vivienda que se encuentre mejor adaptada a sus necesidades.
Asimismo, ciertas comunidades autónomas incluyen reducciones en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), lo que puede permitir reducir significativamente el precio de adquisición de una vivienda de segunda mano.
- Tanto ayuntamientos como comunidades autónomas gestionan ayudas para la realización de modificaciones que mejoren la accesibilidad en la vivienda habitual.
- En función de la región en la que se habite se ofrecen subsidios específicos para personas mayores de 65 con subvenciones a mayores de 65 años que deseen adquirir una vivienda en municipios pequeños o con baja densidad de población, como parte de los programas para luchar contra el despoblamiento rural.
Ejemplos de subsidios en función de la comunidad autónoma
Por ejemplo, Castilla y León incorporó el programa “Pasaporte de Vuelta“, que está destinado a facilitar el retorno de ciudadanos originarios de la región que residen en otras partes de España o en el extranjero. Aunque prioriza a familias jóvenes, no excluye a personas mayores de 65 años. Los beneficiarios pueden recibir hasta 6.600 euros, dependiendo de su situación y lugar de residencia.
En Castilla-La Mancha se establece una deducción del 15% en el IRPF por la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual en municipios escasamente poblados.
Otro caso es el de la Diputación de Palencia, que ha lanzado el programa “HabitaLO Rural” para dinamizar el mercado de la vivienda y atraer población al medio rural.
Este programa incluye ayudas para la rehabilitación y adquisición de viviendas destinadas al alquiler, así como subvenciones a particulares para cubrir gastos relacionados con el alquiler. Aunque algunas líneas están orientadas a jóvenes, otras pueden ser aprovechadas por personas de cualquier edad, incluidas las personas mayores.
España, históricamente un país de propietarios
Frente a otros países de nuestro entorno, que incluyen una mayor cultura del alquiler y emancipaciones del hogar familiar mucho más tempranas, España tiene una tasa de propietarios de viviendas muy alta.
De hecho, según el Banco de España, un 60% de las personas séniors tiene una segunda residencia.
Es más, las personas mayores de 74 años representan el único grupo de edad en el que ha crecido la tasa de propietarios. Es una de las principales conclusiones de la Encuesta Financiera de las Familias que el Banco de España ha publicado.
Este es uno de los factores que pueden explicar, primero, el encarecimiento del mercado inmobiliario en nuestro país, ya que esto ha provocado una demanda constante y que los precios se mantengan altos.
Por otra parte, los jóvenes y personas más adultas con menos recursos se ven obligados a servirse del alquiler para vivir. Esto ha disparado los precios del alquiler, ya que la demanda ha crecido, y ha favorecido la entrada de fondos de inversión que acaparan propiedades para especular con los precios.
De hecho, José Miguel, de Palanca Fontestad, subraya esta tendencia. “Mi recomendación siempre va a ser que, a poder ser, compren en lugar de alquilar. Si están vendiendo una propiedad, que compren otra. El alquiler se debe renovar cada ciertos años y es muy complicado para una persona mayor gestionar la renovación de un alquiler o el cambio de casa a partir de los 70 años. El propietario puede necesitar la vivienda para un familiar y eso provoca la necesidad de buscar otra propiedad y eso es algo que a cierta edad no es fácil de gestionar. Sobre todo si no tienes ayuda de un familiar“, explica el dueño de esta inmobiliaria.
Opciones inmobiliarias para personas mayores
Muchas personas mayores tienen propiedades inmobiliarias, pero carecen de liquidez suficiente para mantener su calidad de vida. Frente a esta situación del mercado inmobiliario han proliferado una serie de soluciones que van ganando peso y adeptos con el paso de los años.
Como es el caso de la venta de la nuda propiedad, la hipoteca inversa, la venta de una cuota indivisa y los contratos de renta vitalicia, todas ellas soluciones que permiten monetizar el patrimonio sin necesidad de abandonar el hogar.
- La venta de la nuda propiedad implica vender la vivienda mientras se conserva el derecho de uso y disfrute durante el tiempo restante de vida del propietario. Se trata de una de las opciones más atractivas si tienes más de 65 años, puesto que te permite disfrutar de la vivienda y no hay necesidad de pagar intereses ni devolver dinero.
- Hipoteca inversa: es otra de las opciones más reconocidas. En este caso, el propietario de una vivienda recibe un préstamo garantizado con la propiedad de la misma. Este préstamo no tiene que devolverse hasta el fallecimiento del propietario, lo que genera ingresos periódicos. Los herederos pueden tomar la decisión de mantener la vivienda o venderla para liquidar la deuda.
- Venta de una cuota indivisa: otra de las fórmulas inmobiliarias que, en este caso, permite al propietario vender un porcentaje de su vivienda, manteniendo el uso y disfrute de los ingresos generados por la venta. El único inconveniente es que el comprador ha de estar dispuesto a compartir su propiedad y suele aplicarse en propiedades de alto valor.
- Renta vitalicia inmobiliaria: la última de las alternativas que se plantean tiene que ver con recibir una renta mensual a cambio de la venta de la vivienda. Sin embargo, el propietario conserva el derecho de uso y disfrute de la vivienda durante toda su vida. A pesar de que pueda ser una opción interesante a ojos de ingresos extra, los herederos no podrán recuperar la vivienda después del fallecimiento del propietario.
Otra de las opciones de habitabilidad que han cogido fuerza con el paso de los años son el sénior living y el cohousing. Ambas surgen como respuesta a la dificultad de numerosos colectivos de la sociedad para acceder al mercado tradicional inmobiliario.
José Miguel, CEO de Palanca Fontestad, ve con buenos ojos estas alternativas inmobiliarias. “Los mayores tienen otras necesidades provocadas por enfermedades de la edad, como demencias o problemas de motricidad unidos a la falta de ascensor y otros obstáculos arquitectónicos. Sus necesidades se pueden cubrir con un centro de día cercano o residencias a un precio más asequible. También se puede cubrir sus necesidades a través de colivings para mayores, nos explica al respecto.
Las personas mayores desean y deciden permanecer independientes y, a poder ser, en su vivienda, frente a otras opciones o alternativas residenciales.
Como hemos señalado, esta permanencia en la residencia habitual tiene numerosos aspectos positivos. Sin embargo, no todas las viviendas reúnen las características necesarias para que ésta sea positiva o posible.
Algunas viviendas no reúnen características adecuadas para un envejecimiento de calidad, y un número nada desdeñable incumple todavía los parámetros mínimos para residir en ellas.
Esto, unido al caos que vive el mercado inmobiliario con el aumento de los precios, tanto de compra como de alquiler, ha hecho que la vivienda se haya convertido en un verdadero problema, incluso para los que llevan toda la vida trabajando para tener una jubilación digna.
